Onlangs berichtte het FD dat beleggers massaal gedupeerd worden door het kopen van kleine stukjes grond, welke stukjes achteraf waardeloos bleken. De AFM kan niets doen, nu de verkopers wegens een maas in de wet niet onder het toezicht vallen (ze zijn niet vergunningplichtig).
Hoe werkt het precies? Verkopers (doorgaans grote partijen) kopen een groot perceel grond, vaak met bestemming landbouw/tuinbouw/bosgrond etc. Vervolgens gaan zij naar de notaris en verdelen ze dit perceel grond in grote aantallen kleine kadastrale percelen. Na dit gedaan te hebben gaan ze kopers zoeken. Beleggers wordt voorgehouden dat de bestemming van het betreffende perceel binnenkort wonen wordt en dat de grond dus vele malen meer waard wordt dan dat hij nu is. Beleggers worden hier razend enthousiast over en kopen de grond voor ‘een prikkie’ (nog steeds een flinke winst voor de verkopers) en wachten af. Het probleem? Van alle bekende gevallen is nog geen enkel perceel aangewezen voor de bestemming bouwen. Hoe kan dat? Je zou toch denken dat in ieder geval een paar van deze stukjes grond een andere bestemming krijgen in de loop der tijd? Normaliter was dit inderdaad het geval geweest. Echter, juist omdat deze percelen zo klein en versnipperd zijn, is het onmogelijk geworden om erop te bouwen. De verkopers hebben dus door hun eigen handelen de gemaakte beloftes aan de beleggers onrealistisch gemaakt.
Onlangs deed zich ook nog de volgende situatie voor: een van deze beleggers was reeds overleden. De percelen in zijn bezit werden dus nagelaten aan zijn erfgenamen. Erfgenamen betalen erfbelasting op grond van de waarde in het economische verkeer. De waarde in het economische verkeer kan het best vertaald worden naar ‘wat de gek ervoor geeft’. Hier speelde dus ook een probleem: de waarde in het economische verkeer werd in dit geval bepaald door de erflater! Immers, hij heeft het perceel als laatst gekocht, waardoor de door hem betaalde prijs de waarde in het economische verkeer is. De erfgenamen moesten dus grote bedragen aan erfbelasting betalen over – wederom – waardeloze grond.
Beleggers zitten dus met percelen waardeloze grond en kunnen hier verder niets aan doen, nu deze situaties niet onder het toezicht van de AFM vallen. De AFM is bezig om deze verkopen toch vergunningplichtig te maken en is ook aan het zoeken naar een oplossing voor de reeds gedupeerden. Tot die tijd moet u uitkijken. Blijf kritisch, vooral als torenhoge rendementen worden beloofd. Kijk wat de grond normaal waard zou zijn als de bestemming hetzelfde zou blijven en kijk naar de geschiedenis van het perceel. Dit kan door in het kadastrale register te kijken waaruit het perceel is ontstaan of door het aan uw notaris te vragen. Vraag tevens of de verkopers vergunningplichtig zijn en doe eigen onderzoek naar de verkoper. Vaak kan een Google-zoekopdracht al voldoende informatie opleveren.
Hopelijk bent u hiermee voldoende geïnformeerd. Indien u vragen heeft naar aanleiding van deze blogpost, of graag uw verhaal wilt delen als gedupeerde, dan horen wij dat natuurlijk graag.